買房起心動念後，購屋預算怎麼抓 #2 蝦聊買房

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從上一篇『買房好？還是租屋好？』探討在對於買房起心動念後，到底該怎麼評估自己是否買房？小複習：先評估是否已準備好頭期款？再評估工作狀況是否穩定？ 從2020年到2021年正處於房貸低利時代，因根據中央銀行與各家銀行推出的房貸優惠，與財政部的青年優惠貸款方案（可查詢內政部不動產資訊平台），目前房貸利率約在1.35%~1.8％左右，再加上部分銀行還擴大還款年限，從原本20年期擴大到最多40年期。所以手邊已存有一筆買房預算的首購族們，可以開始評估買房子這件人生重大事情。

決定要走向買房這條路後，『買房預算』該怎麼抓？

首先，買房預算可能會因為你在人生、生活中的狀況的不同，例如：想要一人住的小資族、新婚族、有孩子的小家庭....等，都會有不同的估算方式。本篇先設定在『雙北首購族、一人宅、購買中古屋或是新成屋』，再以兩大面向說明。

01｜買房要準備多少現金？（財力評估）

買房到入住整個流程當中，除了銀行貸款之外，會有三大現金支出『房屋頭期款、交易流程費用、裝潢傢俱費用』，以下我們來試算一下。

• 房屋頭期款（自備款）

要準備多少頭期款？這會跟銀行貸款成數與房屋坪數有關。而銀行貸款成數，基本上會從買房的坪數有關。銀行所認定：

• 「套房」為坪數15坪以下，且貸款成數最高只有約50~60%。所以，頭期款需要準備40~50%才足夠。
  
  案例試算：在雙北，預計購買總價在500萬內的15坪以下套房來說，頭期款需準備200~250萬元。
  
  
• 「一般住宅」為坪數15坪以上，貸款成數可提高到70%，最多到80%。且多數銀行要求權狀坪數至少要大於15坪(含公設)，有些則規定「室內坪數」要大於15坪(不含公設)。所以，頭期款需要準備20~30%才足夠。
  
  案例試算：在雙北，預計購買總價在800萬的15坪以上的一般來說住宅來說（因為坪數較大，所以總價需要抓高），頭期款需要準備160~240萬。
  
  

• 買房交易流程產生的費用

• 房仲服務費：
  一般為購屋總價 x 2%服務費。如上述案例，購買500萬元的套房需支付10萬元，而買800萬的一般住宅需支付16萬元。

• 代書費用、契稅、印花稅、房屋稅、地價稅：
  預先酌收3~5萬元，多退少補。因代書費用通常約為2萬元左右，房屋相關的稅會由代書在協助處理房屋過戶時，與各地稅捐處職試算協助繳納，所以通常在簽約時直接收取這筆錢（房仲會預先提醒）。

• 裝潢、傢俱、家電費用：
  
  小資可抓在40~50萬元。
  一般輕裝潢可抓在約20~30萬元，包含項目有油漆粉刷、電路重新配置、天花板上的室內燈、換新衛浴設..等。而傢俱與家電約可抓在20萬元內，可包含床架、床墊、沙發、茶几、電視、冰箱、洗衣機、冷氣、熱水器...等基本居家用品。預算可不可以再抓更低，當然可以，端看你要選的品牌或是其實你根本不需要某些傢俱，例如沙發、或是自己刷油漆。
  
  

綜合以上買房的頭期款（自備款）與買屋流程中需要花費的費用，以下以保守估算法來是算一下需要準備多少現金才能比較安心。（不建議部分費用向銀行個人信貸借款，貸款利息是非常驚人的。）

• 購買總價500萬『套房』
  價格試算：頭期款250萬＋10萬房仲服務費+5萬交易流程雜支+50萬裝潢傢俱家電費用=315萬元（保守估算）

• 購買總價800萬『一般住宅』
  價格試算：頭期款240萬＋16萬房仲服務費+5萬交易流程雜支+50萬裝潢傢俱家電費用=311萬元（保守估算）

這樣子算起來，似乎購買總價800萬的一般住宅似乎比較划算？
可千萬別忘了，日後有至少20年期的房貸要繳交，以下試算給你看。

02｜每月可負擔貸款金額？

每月的房貸金額，建議大家抓在月薪1/3以下，才是比較適當的預算，雖然擁有一個家很令人開心，但房貸費用卻是生活上的甜蜜負擔，要兼顧生活品質，才會在身心健康與工作有正向的循環。 由於各銀行還有居分指數型房貸、政策性房貸（內政部自購住宅補貼方案），以下僅為保守估算。

• 購買總價500萬『套房』
  
  因為是套房，銀行除了貸款成數較低外，房貸利率也會偏高，目前可抓在1.4~1.7%。每月房貸試算：約須負擔13,000元。若以月薪1/3的負擔來反推月薪，那需要每月固定收入至少要有4萬元，才能維護基本生活品質。

• 購買總價800萬『一般住宅』
  房貸利率也會偏高，目前可抓在1.35~1.45%。每月房貸試算：約須負擔27,000元。若以月薪1/3的負擔來反推月薪，那需要每月固定收入至少要有8萬元，才能維護基本生活品質。

不想要每月繳房租給房東時，當你起心動念想要擁有屬於自己的家時，著實的計算資金運用與財務規劃也是很重要的。希望這篇對於首購族的你能有所幫助。 有什麼買房問題，也歡迎留言，讓我陪你一起找答案。

Podcast頻道：

『一杯咖啡聊買房』 Ep.1｜買房要準備多少現金？自備款、銀行貸款怎麼算‪？
歡迎線上收聽，每週二更新喔！‬

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