買房好？還是租屋好？2大關鍵要素解析哪一種適合你？ #1 蝦聊買房

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台灣社會(華人社會)，常有一種迷思『有土斯有財』？這一點彷彿從小到大，被無形中灌輸了，每個人都需要買一間屬於自己的房子，才算完成一到人生的關卡的催眠指令。然而，台灣的地價、房價跟薪資水平比較起來，相對其他國家而言，在台灣買房對年輕人來說，買一間屬於自己的房子，是需要背負很大的財務壓力。

那到底買房好？還是租房好？在你迷惘這個問題時，建議可從以下這二大要素，來評估自己是適合租屋？還是可以開始考慮買房？（以下內容，適合首購族在起心動內後參考！）

01｜已經備有自備款(頭期款)了嗎？

是否已經準備好有頭期款，這是考慮買房最實際的第一步，不論你的頭期款是自己存到的還是有家人的支持，但先有一筆頭期款是最重要的事情。或許你曾在網路上面聽到有人說，可以與銀行全貸或貸款到九成，但是那都只是少數案例，因為要通過層層資格條件審查並不容易。

若購買預售屋：

初期投入的金額不像是購買中古屋一般多，但是是否能在期限內繳清所有款項。預售屋的付款流程：以自備款2成、興建期2年計算，通常在簽約當下，就得繳交定金、簽約金、開工款共10％款項，接著再以工程進度分期繳納剩餘10％，而所謂的工程期零付款，是讓資金不足的消費者，在初期只要準備5~10％的定簽開價款，建案興建期間不用付款，等到結構體完成後再補足剩餘款項即可。
如果購買1000萬的預售屋來說，簽約時，就必須繳交100萬的簽約金，再依照工程進度期限，繳交100萬的剩餘自備款金額，其他款項由與銀行貸款後再依照工程期限內補足餘款。

若購買中古屋（或新成屋）：

則建議保守估算準備3成的自備款，由於銀行會進行房屋鑑價，白話說就是銀行會評估房屋價值（依照房屋地段、屋齡..等種種因素，這銀行不會完全透露）來提供房貸成數。一般來說，銀行的貸款成數以15坪來做一個基礎的劃分，通常15坪以上約為1房1聽，或是2房1聽的格局，約可向銀行貸款到7~8成。而15坪以下，通常是1房（套房)格局，則大多僅能與銀行貸款到5~6成。

簡單試算一下，若有自備款250萬元，需求購買15坪以上的房屋，則購屋總價可抓在850萬左右。若為規劃購買15坪以下的套房，則可以考量500萬內的房屋。目前這裡提到的購屋價格（相當於實價登錄上面的成交價格），與一般房屋網站上面看到的價格（銷售開價）會有一段落差，這後續在如何斡旋議價時，會再分享提到。

02｜買房前先確認工作狀態是否穩定？

買屋與工作狀態為什麼有關聯性呢？除了在房屋貸款銀行會評估收入是否穩定外，另外也會關係到購屋地點的問題，在考量到房地合一稅率自住時間需超過6年才享有轉售400萬免稅額（超過則以10%的減免稅率）。

那工作狀態除了收入穩定外，還會影響到購屋地點的選擇，總不好原本工作地點因為在台北市大安區、信義區，所以考量購買在中和區、永和區（因為上班路程約30分鐘左右），結果因為工作變更需要到南港、汐止工作，這在通勤上就會有很大的時間落差了。雖然說計畫常趕不上變化，但是如果已知工作會有大幅度的異動下，那就建議還是採租屋比較彈性與自由。

若上述兩項重點，你尚未確定清楚，那此時我建議你可以暫時租屋，先以理財規劃與確認近幾年的工作計畫，才不會因為一時起心動念衝動買房，而被龐大的房屋貸款帶來的財務壓力束縛著。

房產小知識 - 房地合一稅率計算：

房地合一稅率計算上，也和舊制有所差異。 根據規定，居住在中華民國境內者，持有不到一年出售，要課45%的最高稅率；超過1年，未逾2年課35%；超過2年、未逾10年課20%；持有超過10年則課10%。若是自住者，自住時間超過6年，則有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則採10%的減免稅率。

舉例來說，購入時1000萬的房屋，若轉售成交價為1200萬，若在一年內則課90萬的稅金、超過1年未滿2年則為70萬的稅金，若為自住且超過6年則免稅（有轉售收益400萬的免稅額）。

下一篇，將會來分享買房到底要準備多少錢才夠？除了自備款、裝潢費用、傢俱家電費用外，到底還有哪些花費？