為什麼不建議夫妻共同持有房屋？避免浪費「一生一次」與「一生一屋」優惠！

買房是人生大事，許多夫妻在購屋時會選擇共同持有產權，認為這樣更公平、更安全。但其實，這樣的決定可能讓你們白白浪費房屋交易的重大稅務優惠，導致未來換房時多繳大筆稅金！

在台灣，政府提供兩種房屋交易優惠：「一生一次」與「一生一屋」，但如果夫妻共同持有房產，可能會導致這些優惠一次用光，影響未來的換房規劃。以下來深入解析這兩大優惠與應對方法！

買房貸款成數不足？如何自動解約？與小心資金缺口

 

購屋是一個重大的財務決策，而貸款成數往往是影響購屋順利與否的關鍵因素。許多購房者簽訂購屋合約後，最擔心的就是銀行核貸的成數不足，導致資金缺口過大，甚至影響交易進行。一般來說，房屋買賣合約中常見的條款是 「貸款成數未達合約價格之指定成數時，合約自動失效，賣方需無息退還履保內之價金」，這對買方來說是一種保障，但如果沒有事先做好財務規劃，仍可能帶來不少風險與困擾。

什麼是貸款成數？為何影響買房計畫？

貸款成數是指銀行核貸的金額占房價的比例。例如，若購房價格為1,000萬元，銀行同意貸款80%，則買方可貸得800萬元，剩下的200萬元需自備。貸款成數的高低，取決於銀行對該房產的鑑價、申貸人的財務狀況（如信用評分、收入、負債比等），以及當時的貸款政策。

然而，當銀行鑑價金額低於買賣價格時，貸款成數也會隨之降低。例如：

• 房價 1,000 萬元，貸款80%（應核貸800萬）
• 銀行鑑價僅900萬，80%貸款額變成720萬
• 買方資金缺口增加80萬（800萬 - 720萬）

此時，如果合約條款有規定 「貸款成數未達合約價格之指定成數時，合約自動失效」，則買方可終止合約，並無息取回已支付的履約保證金。然而，若合約中未明確規定，或者買方仍想繼續交易，就需自行補足資金缺口，這可能會帶來更大的財務壓力。

信貸補足資金缺口？這些風險你不能不知道！

當貸款成數不足，許多買方會考慮透過「信用貸款」來補足差額，但這其實是 一個高風險的選擇！ 信貸的利率通常遠高於房貸，可能高出4~5倍以上，進而增加月繳金額和負擔。例如：

從上表可見，同樣100萬的貸款，信貸每月還款額遠高於房貸，長期下來的利息支出也將大幅增加。如果買方沒有妥善規劃財務，可能會導致資金吃緊，無法進行裝潢、購買家具，甚至影響日常生活開銷。

如何避免貸款成數不足的風險？

1. 購屋前先了解銀行鑑價標準：不同地區、不同類型的房產，銀行的鑑價標準可能不同，可事先諮詢銀行或房仲，確保貸款額度足夠。
2. 預留額外自備款：除了基本自備款，建議準備額外10%~15%的資金，以應對貸款成數不足的情況。
3. 使用第二順位貸款：部分買方會尋求「二胎貸款」，即在房屋抵押貸款外，再向其他機構申貸，但利率仍可能較高，須謹慎評估。
4. 選擇貸款條件較佳的銀行：不同銀行的貸款成數、利率條件不同，多比較後選擇對自己最有利的方案。
5. 確保合約條款保護自己：簽約前應確認合約內容，確保當貸款成數不足時，能夠無條件解約並取回履約保證金，降低財務風險。

購屋是一筆龐大的投資，貸款成數的問題絕對不能輕忽。如果未達成數就輕率借信貸補足資金，可能會讓自己陷入財務壓力，影響未來的生活品質。建議在簽約前做好貸款評估，確保自己有充足的資金準備，並透過合約保障自己的權益，讓買房之路更加順利！

房屋稅注意事項

 

自住房屋稅為1%或1.2%，營業用房屋稅率則是3%，稅負差很大，財政部提醒民眾留意適用規定，以免增加負擔。

以下是關於房屋稅的10點注意事項：

1. 房屋稅定義：房屋稅是對房屋所有權人每年徵收的稅款，適用於各種固定於土地上的建築物，包括夾層屋、倉庫等。
   
   
2. 計算方式：房屋稅的計算公式為：房屋課稅現值 × 適用稅率。房屋課稅現值由房屋核定單價、面積、折舊率、折舊年數和地段率等因素決定。
   
   
3. 稅率分類：房屋稅稅率依房屋用途而異。自住住宅稅率為1.2%，非自住住家用稅率為1.5%至3.6%，營業用房屋稅率為3%至5%。
   
   
4. 自住優惠稅率申請條件：需同時滿足以下三項：房屋無出租或營業使用；供本人、配偶或直系親屬實際居住；本人、配偶及未成年子女全國合計持有不超過3戶。
   
   
5. 繳納時間與方式：房屋稅每年5月1日至5月31日繳納，課稅期間為前一年的7月1日至當年6月30日。繳納方式包括至金融機構或便利商店繳納，或線上繳納。
   
   
6. 滯納金規定：逾期繳納房屋稅，每超過3日加徵應納稅額的1%作為滯納金，最高可達10%。超過30日未繳納者，將移送強制執行。
   
   
7. 房屋使用情形變更申報：若房屋使用情形變更，應於房屋稅開徵前40日（即每年3月22日）前申報。逾期申報，稅率變更將自次期開始適用。
   
   
8. 買賣房屋稅負分擔：房屋買賣時，房屋稅按持有時間比例分攤。過戶日期在每月15日（含）前，當月房屋稅由買方負擔；16日（含）後，當月房屋稅由賣方負擔。
   
   
9. 節稅方法：將空置的店舖型房屋申請為非住家非營業用，可適用較低的2%稅率。合法登記之工廠供直接生產使用的自有房屋，房屋稅可按營業用稅率減半徵收。
   
   
10. 房屋稅與地價稅區別：房屋稅是對房屋建築物徵收的稅款，而地價稅是對土地價值徵收的稅款。購屋者需同時了解並繳納這兩種稅款。
    

了解上述注意事項，有助於房屋所有權人正確計算、申報和繳納房屋稅，避免不必要的罰款和法律問題。

買房斡旋前，『不動產說明書』5個必看注意事項

在整個買房流程中，當買方提出斡旋意願時，房仲基於善盡告知房屋現況的責任，會提供並完整解說「不動產說明書」。「不動產說明書」的內容有哪些呢？於內政部地政相關規範有「不動產說明書應記載及不得記載事項」，有區分三大項「土地、成屋、預售屋」共14點內容，本篇將以中古屋買賣所包含的土地、成屋的項目內容作為說明。
現況由於房仲產業競爭激烈，所以房仲提供的內容已超越內政部相關規定，但由於各品牌房仲提供的附加內容項目繁多，雖然專業的房仲業務會逐一說明，以避免項目太多分散注意，列舉5個必看注意事項，讓買家在簽訂「不動產說明書」與繳付斡旋金前，讀懂不動產說明書，讓買房交易更安心。

▌▌地籍圖謄本、房屋產權調查

在不動產相關說明書中第一重要的就是土地與房屋謄本資料（有時房屋謄本也會以產權調查資料作提供），此部分買方有四點須確認：

（以下為地籍謄本範例）

 ▌▌房屋管理現況

在了解完房屋身份證明文件（土地與建物謄本）後，再來需了解屋主對於房屋目前使用與管理的狀況，例如：有無消防設備、是否承租他人..等，列舉之中較為重要的三點作為基本確認。

▌▌房屋瑕疵狀況

一般民眾買房最擔心害怕遇到海砂屋、輻射屋、漏水屋、建築物傾斜，或被建管單位列為危險建築等問題房屋，若屋主在此部分所提供的記載為「未做相關檢測」時，買方可以在簽約時提出會交由驗屋廠商來協助勘驗，於勘驗後完成交屋手續。

▌▌水、電、瓦斯供應現況

主要確認水源供應來源、是否具獨立電錶、瓦斯供應狀況（若原本無供應天然氣，買方完成交屋後才得以申請安裝）。另外，小提醒可以額外確認屋主於持有期間是否有更新水電等管線，這可以幫助驗屋時，重點確認改過的管線區域是否有漏水或插座電壓不足的狀況需改善。

▌▌管委會、管理費相關

若房屋購買為集合式住宅（例如：設有管委會之透天別墅社區、公寓、電梯大廈、華廈）時，需注意是否有設有特殊規章（例如：禁養寵物）、管理費用、公設使用費用等（例如：泳池、健身房等）。

若此部分屋主載明需洽詢管委會，可要求於斡旋時提供管委會之住戶規範等文件以維護自身權益。

若為首購族第一次看到不動產說明書也別擔心，可以根據上述5大要點，逐項請房仲說明，確認其內容都清楚明白。提醒您，《不動產說明書》被視為買賣契約書之一部分，所以即時在交屋後有發現記載項目與事實不相符合，建議於六個月內向原委託之房仲或屋主提出，以確保自身權益。

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從上一篇『買房好？還是租屋好？』探討在對於買房起心動念後，到底該怎麼評估自己是否買房？小複習：先評估是否已準備好頭期款？再評估工作狀況是否穩定？ 從2020年到2021年正處於房貸低利時代，因根據中央銀行與各家銀行推出的房貸優惠，與財政部的青年優惠貸款方案（可查詢內政部不動產資訊平台），目前房貸利率約在1.35%~1.8％左右，再加上部分銀行還擴大還款年限，從原本20年期擴大到最多40年期。所以手邊已存有一筆買房預算的首購族們，可以開始評估買房子這件人生重大事情。

決定要走向買房這條路後，『買房預算』該怎麼抓？

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台灣社會(華人社會)，常有一種迷思『有土斯有財』？這一點彷彿從小到大，被無形中灌輸了，每個人都需要買一間屬於自己的房子，才算完成一到人生的關卡的催眠指令。然而，台灣的地價、房價跟薪資水平比較起來，相對其他國家而言，在台灣買房對年輕人來說，買一間屬於自己的房子，是需要背負很大的財務壓力。

那到底買房好？還是租房好？在你迷惘這個問題時，建議可從以下這二大要素，來評估自己是適合租屋？還是可以開始考慮買房？（以下內容，適合首購族在起心動內後參考！）

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台灣網路教父、網路家庭董事長的詹宏志，在2008年與房仲業者攜手創立樂屋網時曾說到：「為人生最重要的交易，打造最好的電子商務。」這句話，讓2013年起加入樂屋網的我深受感動，我學習到從買家視角出發，探索在買屋流程中會遇到的大小問題。

我許下宏願，將從2021年起，每週三的夜晚上刊，透過累積7年在房屋平台與房地產圈的工作歷練，結合自身買房的經驗。希望能透過這些分享與小小洞見，能夠協助正在看文的你，後續在買房的過程中，有問題能找到解答，或是有人可以一起討論（就是我）。

先祝福你，順利找到適合的房子。
這也是我，希望能為居住正義貢獻一點微薄的心力。

找屋、買房有些流程？

主要分為以下這8大流程，當然，每一個流程中都有很多大大小小的問題，就讓我們一起來討論吧！