為什麼不建議夫妻共同持有房屋？避免浪費「一生一次」與「一生一屋」優惠！

買房是人生大事，許多夫妻在購屋時會選擇共同持有產權，認為這樣更公平、更安全。但其實，這樣的決定可能讓你們白白浪費房屋交易的重大稅務優惠，導致未來換房時多繳大筆稅金！

在台灣，政府提供兩種房屋交易優惠：「一生一次」與「一生一屋」，但如果夫妻共同持有房產，可能會導致這些優惠一次用光，影響未來的換房規劃。以下來深入解析這兩大優惠與應對方法！

買房貸款成數不足？如何自動解約？與小心資金缺口

 

購屋是一個重大的財務決策，而貸款成數往往是影響購屋順利與否的關鍵因素。許多購房者簽訂購屋合約後，最擔心的就是銀行核貸的成數不足，導致資金缺口過大，甚至影響交易進行。一般來說，房屋買賣合約中常見的條款是 「貸款成數未達合約價格之指定成數時，合約自動失效，賣方需無息退還履保內之價金」，這對買方來說是一種保障，但如果沒有事先做好財務規劃，仍可能帶來不少風險與困擾。

什麼是貸款成數？為何影響買房計畫？

貸款成數是指銀行核貸的金額占房價的比例。例如，若購房價格為1,000萬元，銀行同意貸款80%，則買方可貸得800萬元，剩下的200萬元需自備。貸款成數的高低，取決於銀行對該房產的鑑價、申貸人的財務狀況（如信用評分、收入、負債比等），以及當時的貸款政策。

然而，當銀行鑑價金額低於買賣價格時，貸款成數也會隨之降低。例如：

• 房價 1,000 萬元，貸款80%（應核貸800萬）
• 銀行鑑價僅900萬，80%貸款額變成720萬
• 買方資金缺口增加80萬（800萬 - 720萬）

此時，如果合約條款有規定 「貸款成數未達合約價格之指定成數時，合約自動失效」，則買方可終止合約，並無息取回已支付的履約保證金。然而，若合約中未明確規定，或者買方仍想繼續交易，就需自行補足資金缺口，這可能會帶來更大的財務壓力。

信貸補足資金缺口？這些風險你不能不知道！

當貸款成數不足，許多買方會考慮透過「信用貸款」來補足差額，但這其實是 一個高風險的選擇！ 信貸的利率通常遠高於房貸，可能高出4~5倍以上，進而增加月繳金額和負擔。例如：

從上表可見，同樣100萬的貸款，信貸每月還款額遠高於房貸，長期下來的利息支出也將大幅增加。如果買方沒有妥善規劃財務，可能會導致資金吃緊，無法進行裝潢、購買家具，甚至影響日常生活開銷。

如何避免貸款成數不足的風險？

1. 購屋前先了解銀行鑑價標準：不同地區、不同類型的房產，銀行的鑑價標準可能不同，可事先諮詢銀行或房仲，確保貸款額度足夠。
2. 預留額外自備款：除了基本自備款，建議準備額外10%~15%的資金，以應對貸款成數不足的情況。
3. 使用第二順位貸款：部分買方會尋求「二胎貸款」，即在房屋抵押貸款外，再向其他機構申貸，但利率仍可能較高，須謹慎評估。
4. 選擇貸款條件較佳的銀行：不同銀行的貸款成數、利率條件不同，多比較後選擇對自己最有利的方案。
5. 確保合約條款保護自己：簽約前應確認合約內容，確保當貸款成數不足時，能夠無條件解約並取回履約保證金，降低財務風險。

購屋是一筆龐大的投資，貸款成數的問題絕對不能輕忽。如果未達成數就輕率借信貸補足資金，可能會讓自己陷入財務壓力，影響未來的生活品質。建議在簽約前做好貸款評估，確保自己有充足的資金準備，並透過合約保障自己的權益，讓買房之路更加順利！

房屋稅注意事項

 

自住房屋稅為1%或1.2%，營業用房屋稅率則是3%，稅負差很大，財政部提醒民眾留意適用規定，以免增加負擔。

以下是關於房屋稅的10點注意事項：

1. 房屋稅定義：房屋稅是對房屋所有權人每年徵收的稅款，適用於各種固定於土地上的建築物，包括夾層屋、倉庫等。
   
   
2. 計算方式：房屋稅的計算公式為：房屋課稅現值 × 適用稅率。房屋課稅現值由房屋核定單價、面積、折舊率、折舊年數和地段率等因素決定。
   
   
3. 稅率分類：房屋稅稅率依房屋用途而異。自住住宅稅率為1.2%，非自住住家用稅率為1.5%至3.6%，營業用房屋稅率為3%至5%。
   
   
4. 自住優惠稅率申請條件：需同時滿足以下三項：房屋無出租或營業使用；供本人、配偶或直系親屬實際居住；本人、配偶及未成年子女全國合計持有不超過3戶。
   
   
5. 繳納時間與方式：房屋稅每年5月1日至5月31日繳納，課稅期間為前一年的7月1日至當年6月30日。繳納方式包括至金融機構或便利商店繳納，或線上繳納。
   
   
6. 滯納金規定：逾期繳納房屋稅，每超過3日加徵應納稅額的1%作為滯納金，最高可達10%。超過30日未繳納者，將移送強制執行。
   
   
7. 房屋使用情形變更申報：若房屋使用情形變更，應於房屋稅開徵前40日（即每年3月22日）前申報。逾期申報，稅率變更將自次期開始適用。
   
   
8. 買賣房屋稅負分擔：房屋買賣時，房屋稅按持有時間比例分攤。過戶日期在每月15日（含）前，當月房屋稅由買方負擔；16日（含）後，當月房屋稅由賣方負擔。
   
   
9. 節稅方法：將空置的店舖型房屋申請為非住家非營業用，可適用較低的2%稅率。合法登記之工廠供直接生產使用的自有房屋，房屋稅可按營業用稅率減半徵收。
   
   
10. 房屋稅與地價稅區別：房屋稅是對房屋建築物徵收的稅款，而地價稅是對土地價值徵收的稅款。購屋者需同時了解並繳納這兩種稅款。
    

了解上述注意事項，有助於房屋所有權人正確計算、申報和繳納房屋稅，避免不必要的罰款和法律問題。

舞台劇-婚內失戀 （鄧惠文同名作品改編）

 

（圖片來源：婚內失戀粉絲團）

「婚內失戀」Hello Marriage, Goodbye Love

鄧惠文同名作品改編，由吳維緯編導的舞台劇。

摘自購票官網介紹：
這是一對夫妻 24 小時內的日子，也是千千萬萬個日子的其中一天，如果過了，也就過了，我們是重複了錯誤？還是忘了也好？

幸福成為每一時刻婚姻場景的稀客了嗎？是獨處還是寂寞？是對手還是隊友？是信任還是逃避？諸多的問號，都是這齣戲最終想述說的，而對象是每個觀眾內心的答案。

Marriage Gap 我們的婚內代溝
一齣獻給正在經歷婚姻、體驗愛情的男男女女，2022年最好的戀愛求生指南。

Zweigelt Alte Reben 2016（小蝦不負責任酒評）

 Zweigelt Alte Reben 2016

紅寶石的美麗酒色，偏沈穩含蓄的深紅色多一點，淺淺的紫羅蘭香味，而辛香料、皮革、菸草較重。品嚐起來帶著櫻桃味，尾韻很細緻。跟法棍是好朋友，一重一淡是互補的。

這瓶酒，他的特別來自香氣與品嚐起來有著截然不同的感覺。就像是日劇「昨日的美食」由內野聖陽飾演的的「矢吹賢二」，外表很粗獷，但卻是心思細膩的美髮師。在日劇中他常常會亂花錢，但是在史郎生日時，也是花了錢買了把昂貴的傘，但是傘的花色造型是有想到要符合史郎平日的裝扮與律師的職業角色，內心很溫柔體貼的啊。

• 產區：奧地利，Niederoserreich/Weinvlertel
  Niederosterreich：是奧地利最大產區，內有8個子產區。
  
  
• 酒莊：Ebner-Ebenauet
  這酒莊的標準50年以上才能稱為老滕，而酒莊的老滕平均逾60年。
  
  
• 葡萄品種：100% Zweigelt
  
  
• 酒精度：13.5%

每一瓶酒，都有它獨特的個性，讓我想起一個人、或是腦海中印象很深刻的戲劇角色，這樣子來記憶一款酒，會不會太任性了，哈，都要擬人化。或許，那天會遇到喝起來個性像我的酒，會是住海邊的雪莉酒嗎？ 但我想一定不會是法國的黑皮諾。

「好書開箱」大腦解鎖：史丹佛頂尖學者裘．波勒以最新腦科學推動學習革命

 

大腦解鎖：史丹佛頂尖學者裘．波勒以最新腦科學推動學習革命

Limitless Mind: Learn, Lead, and Live Without Barriers

讀後感想：

先講讀後結論，我大推這本書。不論是對於自己日後在思考事情、拆解難題，進而學習成長。若身為教育者（父母、老師），更推薦來看這本書。藉由數學的學習，不僅僅從中看到探討著思考事情的脈絡、不僵固在一種學習方式、快速就是好嗎？還有對於性別刻板印象的探討、如何與孩子說才是好的誇讚？ ⋯所以我才覺得這是本作為父母很適合好好閱讀的書。

日劇「不在場證明破解少女」，美波好可愛

 

「不在場證明破解少女」

台灣播放平台：hamivideo / KKTV / Friday影音

由可愛的濱邊美波與看似嚴肅但我覺得很逗趣的大叔-安田顯主演的偵探刑事劇。

電影「在車上」改編自村上春樹的小說《沒有女人的男人們》

 

由西島秀俊主演，是我今年第二部在電影院看的電影，第一部是「昨日的美食」。接連兩部都是西島秀俊，看著他詮釋不同的角色、個性、面貌。如果要把還在播映的日劇「真兇標籤」也算上的話，最近是在看三種不同樣貌的他。這應該也是一種新體驗了，在人生的觀影經驗上。「在車上」是史上首部入圍奧斯卡最佳影片的日影，而也已經獲得多項獎項，讓我想要進電影院看的原因，的確也是慕名而去的心態。很過癮，小小的影廳我一個人包場了，也是一種第一次的經驗。


我沒有看過村上春樹的小說，自然也未曾看過翻拍的作品，這次翻拍的是小說《沒有女人的男人們》中的短篇。沒看過小說，所以我是事先看了別人的心得在看電影的。先看了別人的心得，無損長達3小時中，我對劇情的發展好奇、融入、感動。

「好書開箱」4%的人毫無良知 我應該怎麼辦？

 

「4%的人毫無良知 我應該怎麼辦？」
The Sociopath Next Door

什麼是反社會人格？

反社會人格完全沒有情緒波動？還是他們的滿足感來源比較特別？之前在看福爾摩斯影集時，BC演繹的福爾摩斯有提到自己是反社會人格，那時候就想要知道如何定義「反社會人格」。但買這本書的契機還有什麼？ 我有點忘記了，因為買了好一陣子，前天才開始認真看。

法國-勃根地Jeremy Recchione 2019 Gevrey Chambertin Creux Brouillard（小蝦不負責任酒評）

 

Jeremy Recchione 2019 Gevrey Chambertin Creux Brouillard

單喝的紫羅蘭、薰衣草香氣濃郁，超愛的，不論是杯醒（香氣奔放）、瓶醒（在喉間的香味濃郁）都好迷人。這款紅酒有著清新果香，搭配滿月甜甜圈的新口味「我的藍莓夜」，以酒搭藍莓甜甜圈，好適合，他們是很有話聊的好友一拍即合，我好愛。